Zasiedzenie służebności drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej i możliwość jej zasiedzenia to wbrew pozorom temat dość skomplikowany i niejednoznaczny. Zmagam się z nim już od 10 lat i wciąż jestem zaskakiwany.

Może, aby wam przybliżyć bardziej temat poniżej po prostu zacytuje ten przepis.

Brzmi on tak:

Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

Po zwykłym przeczytaniu przepisu można zadać pytanie, czym Ty kolego zaskoczony tu możesz zostać?

Czym?

Radca Prawny/Mediator sądowy – prawo rodzinne, prawo spadkowe oraz sprawy z zakresu zasiedzenia nieruchomości i służebności to płaszczyzny, na których działam i swobodnie się poruszam.

Prawo rodzinne to głównie sprawy o rozwód, ale także o alimenty i o ustalenie kontaktów. Prawo spadkowe to przede wszystkim sprawy o zachowek. Sprawy z zakresu zasiedzenia dotyczą nie tylko zasiedzenia nieruchomości, ale również zasiedzenia służebności – głównie drogi koniecznej.

Skontaktuj się ze mną
Piotr Woś

Piotr Woś

Interpretacją oczywiście! A dokładnie interpretacją tego przepisu!

Jest to typowy przykład sytuacji, o której można powiedzieć – co prawnik to inne zdanie!

Pewne jest jedno. Spór co do interpretacji powyższego przepisu panuje na każdej płaszczyźnie. Brak jednolitego stanowiska zarówno w sferze doktryny jak i orzecznictwa jest bardzo widoczny.

Pomimo podjętych prób ujednolicenia, nie zapowiada się aby w najbliższym czasie się zakończył.

Ale gdzie jest problem? Problem jak zwykle tkwi w szczegółach.

Korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia – spór o interpretacje

Chodzi o to jak interpretować przesłankę polegająca na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia?

A dokładniej, czy aby mogło dojść do zasiedzenia służebności, owe tajemnicze urządzenia winne być wykonane przez zasiadującego posiadacza, czy też mogą one być wykonane również przez właściciela gruntu, a warunkiem zasiedzenia jest jedynie korzystanie z nich przez zasiadującego posiadacza?

Jedna strona sporu stoi na stanowisku, że funkcja pełniona przez trwałe i widoczne urządzenia polega nijako na ostrzeganiu właściciela nieruchomości służebnej o korzystaniu z niej bez jego wiedzy, co oznacza, że w związku z tym zadaniem, urządzenia o których mowa w przepisie powinny być wykonane przez posiadacza służebności.

I tak na przykład w wyroku z dnia 24 maja 1974 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że: „Służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz korzysta w zakresie służebności.”

Orzeczenie to było aprobowane przez szereg kolejnych lat i powielane w innych wyrokach. I tak dla przykładu:

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 marca 1998 r. „Drogę konieczną może zasiedzieć samoistny posiadacz tylko wówczas, gdy we własnym zakresie wykona trwałe i widoczne urządzenia, o których mowa w art. 292 KC. Nie może natomiast służebności drogi koniecznej w ogóle zasiedzieć, gdy korzysta z drogi przebiegającej przez nieruchomości, która taką drogą ma być obciążona, urządzonej przez jej właściciela, względnie jego poprzedników prawnych.”

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2000 r. „Przy roszczeniu o nabycie służebności gruntowej w drodze zasiedzenia posiadanie musi polegać na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, które znajduje się na cudzej nieruchomości i które zostało wykonane przez samoistnego posiadacza, a nie przez właściciela nieruchomości z której posiadacz korzysta w zakresie służebności. Tylko bowiem wykonanie takiego urządzenia przez posiadacza stanowi widoczną przestrogę dla właściciela, że istniejący na gruncie stan może doprowadzić do ograniczenia jego prawa”

Aż, nastąpił przełom!!!

W postanowieniu z dnia 24 kwietnia 2002 r. Sąd Najwyższy przewidział pewne odstępstwo co zachwiało monolitowym jakby się wydawało stanowiskiem Sądu. Otóż, stwierdził, że:

 „Widoczny na powierzchni ziemi osadnik wraz z dołączona do niego rurą kanalizacyjną, znajdującą się pod powierzchnią gruntu, mogą być – w okolicznościach konkretnej sprawy – uznane za trwałe i widoczne urządzenie w rozumieniu art. 292 KC.

Do nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie – urządzenie takie nie może być wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej, ale niekoniecznie musi to uczynić korzystający z urządzenia właściciel nieruchomości władnącej.”

Owszem sprawa była nietypowa, ale jak to się mówi – kropla drąży skałę.

Odstępstwo to spowodowało, iż prawnicy na nowo zajęli się tematem. Nastąpiła lawina nowych interpretacji i rozważań prawnych, co w końcu doprowadziło do wydania przełomowego wyroku.

Nastąpiło to 27 stycznia 2006 r. gdzie w Postanowieniu Sąd Najwyższy uznał, że:

„Nabycie służebności gruntowej polegającej na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia nie jest wyłączone z tego względu, że urządzenie to zostało wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej.

Wymaga także podkreślenia, że w treści art. 292 KC nie zawarto żadnych wymogów co do osoby, dokonującej wzniesienia urządzeń, o którym mowa w tym przepisie.”

Wskazane postanowienie spowodował ogromne rozbieżności zarówno w orzecznictwie jaki doktrynie.

Co w takiej sytuacji? – zapytacie.

Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego

W takiej sytuacji powiększonemu składowi Sądu Najwyższego zostało przedstawione zagadnienie prawne o treści:

“Czy wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza służebności gruntowej jest konieczną przesłanką zasiedzenia przez niego tej służebności (art. 292 KC)?”

Rozstrzygnięcie  powierzono 7 sędziom Sądu Najwyższego.

Wam, nie prawnikom pewnie to nic nie powie, ale kiedy przeglądnąłem nazwiska Sędziów znajdujących się w składzie orzekającym szczęka mi opadła.

Dla osób w temacie, wystarczy powiedzieć T. Ereciński był przewodniczącym składy orzekającego, a H. Pietrzykowski sprawozdawcą. Dla osób nie w temacie to tak jakby… w jednej drużynie grali Messi w ataku, a jego skrzydłowym byłby Ronaldo.

Ale wróćmy do tematu.

Co uchwalili?

Już, już podaje rozstrzygnięcie. Jednakże wyprzedzając nieco historię, od razu informuję, że nawet w tym składzie brak było jednomyślności i zgłoszono zdanie odrębne. Ale o tym za chwilę.

Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego stwierdza:

„Wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności (art. 292 KC).”

Jak widzicie stara koncepcja wygrała, z czym osobiście nie sposób mi się zgodzić, ale dla zachowania porządku w pierwszej kolejności przedstawię główne założenia Sądu uznającego stary pogląd, a następnie przejdę do argumentacji przeciwnej, której jestem zwolennikiem.

I tak, Sąd Najwyższy w uzasadnieniu przyznaje, że hipoteza przepisu art. 292 K.C. nie zawiera wyraźnego wskazania przez kogo urządzenie powinno być zbudowane.

Pomimo to w dalszej części wywodu uznaje arbitralnie, iż okoliczność polegająca na tym kto wykonał wspomniane urządzenia nie jest bez znaczenia przy ocenie przesłanek zasiedzenia służebności gruntowej.

Mało tego!

Uznano, że skoro podstawowa metoda wykładni, tj. wykładnia językowa, nie pozwala ustalić, że koncepcja ta jest słuszna, należy wobec tego zastosować inne metody, aż do skutku!

I tak też zrobiono. Sąd Najwyższy uznał, że skoro wykładnia językowa jest w tej sprawie bezużyteczna konieczne jest więc sięgnięcie do wykładni historycznej, funkcjonalnej i celowościowej.

Jak stwierdzono dalej, ich bowiem zastosowanie pozwala na uwzględnienie w procesie ustalania znaczenia normy prawnej zawartej w art. 292 KC jej kontekstu społecznego, ekonomicznego i moralnego.

Ble! ble! ble!

Czujecie do czego to zmierza?

Mamy do czynienia z czym na zasadzie – „Moja prawda jest bardziej mojsza niż Twojsza”, albo „jak nie kijem go, to pałką”

Nie żebym był przeciwnikiem stosowania innych metod interpretacji przepisów, ale uważam, że należy je stosować tylko wtedy, gdy jest to konieczne. To znaczy, wtedy gdy interpretacja językowa nie pozwala nam ustalić normy prawnej!

Moim zdaniem w tej sytuacji taka potrzeba nie zachodzi, a zastosowane przez Sąd Najwyższy metody były zbyt daleko idące i doprowadziły do zniekształcenia normy prawnej.

Stąd też jestem w głębokiej opozycji do stanowiska wyrażonego w powołanej uchwale Sądu Najwyższego, aprobując jednocześnie w całości zdanie odrębne zgłoszone przez sędziego D. Zawistowskiego.

Aby uniknąć powtórzeń, pozwolę sobie poniżej zacytować częściowo treść jego uzasadnienia.

Zdanie odrębne sędziego D. Zawistowskiego

Uchwały wskazuje, że wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza służebności stanowi odrębną przesłankę zasiedzenia służebności gruntowej, należy zaś zauważyć, że art. 292 KC stanowi, iż do zasiedzenia służebności gruntowej stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu przez zasiedzenie własności nieruchomości.

Przypomnę, że przesłankami nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest posiadanie samoistne nieruchomości i jego nieprzerwane wykonywanie przez czas określony w ustawie, uzależniony od dobrej lub złej wiary.

Wydaje się, że art. 292 KC zagadnienie to ujmuje podobnie i w powiązaniu z art. 352 KC na zasadach szczególnych reguluje jedynie charakter posiadania, które prowadzi do zasiedzenia służebności gruntowych.

W tym zakresie wymaga, aby posiadanie służebności było związane z korzystaniem z trwałego i widocznego urządzenia, a nie z jego budowaniem!

Za taką oceną przemawia również to, że przewidziane w art. 292 KC wymaganie korzystania z trwałego i widocznego urządzenia odnosi się wyraźnie do pewnego stanu o charakterze ciągłym i długotrwałym, a wykonanie trwałego i widocznego urządzenia może być zdarzeniem jednorazowym, mogącym jednocześnie nawet znacząco wyprzedzać okres, w którym posiadacz służebności zaczął go wykorzystywać w ramach posiadania służebności.

Zdaniem sędziego D. Zawistowskiego, budzi zastrzeżenia dokonany zabieg wykładni art. 292 KC wskazujący na istnienie przesłanki zasiedzenia służebności gruntowej w postaci wykonania trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza służebności.

Przesłanka ta niewątpliwie nie została wprost wysłowiona w art. 292 KC; została jako przesłanka dodatkowa wyinterpretowana z przepisu, który ma charakter regulacji szczególnej w odniesieniu do przepisów określających przesłanki zasiedzenia własności nieruchomości.

Wydaje się, że za dopuszczalnością takiego zabiegu mógłby przemawiać jedynie jednoznaczny wynik wykładni przepisu. Taki warunek nie jest jednak spełniony w odniesieniu do przyjętej w uchwale wykładni art. 292 KC.

W uzasadnieniu uchwały podkreślono, że konieczne było sięgnięcie do wykładni historycznej, funkcjonalnej i celowościowej art. 292 KC, skoro przepis ten nie zawiera żadnej treści odnoszącej się do osoby, która wykonała trwałe i widoczne urządzenie.

Wykładnia językowa art. 292 KC nie powinna ograniczać się jednak do tego stwierdzenia. W art. 292 KC nie ma mowy o osobie, która miałaby wykonać takie urządzenie z tej przyczyny, że przepis ten w ogóle nie wspomina o jego wykonaniu.

Mówi się w nim jedynie o korzystaniu z urządzenia. Nie można w żadnym razie pomijać znaczenia tego sformułowania, nie sposób bowiem zakładać, że ustawodawca nie dostrzegał różnicy między wykonaniem trwałego i widocznego urządzenia a korzystaniem z niego jako okoliczności mających znaczenie dla możliwości zasiedzenia służebności.

Powstaje zatem pytanie, dlaczego użył sformułowania jedynie o korzystaniu z urządzenia, a pominął kwestię jego wykonania.

Wydaje się, że gdyby zamiarem ustawodawcy było uzależnienie możliwości zasiedzenia od wykonania urządzenia przez posiadacza służebności nadałby art. 292 KC inną treść.

Ograniczenie się do wymogu korzystania z urządzenia o charakterze widocznym i trwałym należy zatem uznać za rozwiązanie celowe, ustawodawca musiał bowiem uwzględnić niewątpliwie różnorodny charakter służebności gruntowych, a przesłanki ich zasiedzenia określić uniwersalnie.

Wnioski???

Tyle pokrótce, moim zdaniem z jednego z najbardziej rzeczowego votum separatum jakie czytałem podczas mojej praktyki zawodowej.

Pewnie oczekujecie na wnioski…

Wnioski są takie, że mimo podjętej uchwały w powiększonym składzie Sadu Najwyższego w orzecznictwie sądów powszechnych nadal występują zróżnicowane stanowiska.

 

Autorem tekstu jest radca prawny Piotr Woś – specjalista od prawa nieruchomości 

Chcesz skonsultować swoją sprawę w tym bądź innym temacie – umów się na nieodpłatną konsultację (porady prawne Kraków). Dzwoń pod nr: +48 883 668 558

Czytaj także:

  1. Posiadanie samoistne jako warunek zasiedzenia.
  2. Zasiedzenie jako szczególna forma nabycia nieruchomości.
  3. Nie zapłacisz 7% podatku od zasiedzenia nieruchomości jeżeli spełnisz te warunki.
  4. Czy możliwe jest zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli?
  5. Zasiedzenie a „uwłaszczenie” – cechy wspólne i różnice
  6. “Uwłaszczenie” – na czym ono polega
  7. Oto 3 metody jak skutecznie uzyskać dostęp do drogi publicznej
  8. Jak uzyskać dostęp do drogi publicznej?
  9. Czy płacenie podatku od nieruchomości wpływa na możliwość jej zasiedzenie
  10. Spór o drogę dojazdową – jak przez to przejść?
  11. Jak nie dopuścić do zasiedzenia nieruchomości

 

Dla Państwa wygody strona wykorzystuje pliki cookies. Korzystając z niej, wyrażają Państwo zgodę na zamieszczanie plików cookies na swoim urządzeniu. Więcej informacji

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close